С июля 2026 года Wildberries и Ozon одновременно ужесточили условия для продавцов. Один поднял комиссии, другой завернул гайки по документам и акциям. Казалось бы, история сугубо про e-commerce. Но следствие куда шире: волна идёт прямо в коммерческую недвижимость.
Что изменилось и почему это больно
Wildberries с 7 июля поднял комиссии на 5-20 процентных пунктов в зависимости от модели работы. Сильнее всего досталось тем, кто использовал маркетплейс как витрину с самовывозом или курьерской доставкой - плюс 20 п.п. Официальная причина - удорожание логистики и топлива. По расчётам аналитиков, до 90% товаров на платформе в итоге подорожают.
Ozon выбрал другую тактику. С 1 июля площадка увеличила срок уведомления об изменениях оферты до 45 дней и запустила интеграцию с 12 государственными информационными системами для проверки документов. Плюс - разрешила продавцам отказываться от участия в акциях без штрафных последствий. Это сигнал: платформа переключается с гонки за оборотом на управление рентабельностью.
Когда маркетплейс дорожает - ищут склад
Вот где начинается история про недвижимость. Когда комиссия за доставку курьером вырастает на 20 п.п., продавец начинает считать по-другому. Не проще ли снять собственный мини-склад в 30-50 кв. м, хранить товар поближе к клиенту и выстроить прямую дистрибуцию? Многие приходят к выводу: проще.
Рынок это уже отражает. В 2026 году ввод складских площадей в России может перевалить за 7 млн кв. м - на 8% больше, чем в рекордном 2025-м. Причём строят не в Москве: лидеры прироста - Казань (424 тыс. кв. м), Краснодар (394 тыс. кв. м) и Новосибирск (336 тыс. кв. м). Регионы становятся точками сборки новой логистики, и за ними тянется инфраструктура.
- 80% новых складов строится под конкретного заказчика - спонтанной аренды почти нет
- Мини-склады до 50 кв. м превращаются в отдельный сегмент: микроселлеры массово уходят туда
- Фулфилмент-центры набирают спрос - диверсификация каналов продаж требует профессиональной логистики
Офлайн получает неожиданный шанс
Параллельно оживает стрит-ретейл. Доля пустующих площадей на 12 ключевых торговых улицах Москвы - 7,2%, сопоставимо с 2018 годом. Прогноз - снижение до 6-7%. Уличная торговля держится за счёт импульсного трафика и категорий, которые онлайн не заменит.
В торговых центрах картина сложнее. В Москве в 2026 году откроют 16 ТЦ на 341,7 тыс. кв. м. Только это почти сплошь переносы прошлых лет, а не новые проекты. Крупные моллы теряют привлекательность - вакантность растёт, ставки стагнируют. Зато районные форматы в шаговой доступности держатся куда увереннее: они работают на локальный трафик, а не конкурируют с маркетплейсами по ассортименту.
Онлайн и офлайн больше не воюют. Они перестраиваются в единую цепочку - и каждое закручивание гаек на маркетплейсе немного меняет её конфигурацию.
